地王频出之后上海六批次土拍忽然遇冷 背面2大原因

  今日，上海六批次土拍按期出让，比较前两批次土拍地王迭出的现象，本轮土拍的热度骤降。4幅地块5家房企参加，3幅托底成交，仅1幅地块以2.3%的低溢价成交。终究4幅宅地的成交总价为148.44亿元。

  申度君以为，本轮土拍降温或有2大要素：一方面，本次出让地块看似还不错，但多少存在一些“硬伤”，如闵行华漕地块，间隔轨交远，周边城市界面弱；而浦江镇地块，尽管靠地铁，但该片区配套很弱，加上郊野公园的存在，未来这边不太会有地块供给，起不到成片开发的规划，上述不利条件后续会影响楼盘的去化。

  而宝山地块能级虽高，方位也好，但有一半是商办用地。而仅有坐落市区的杨浦地块，体量不大内部还有要保存的面貌修建，这些不动产都会占用开发商的很多资金。

  另一方面，尽管方针持续出台，楼市有企稳回暖的痕迹，现在有才能拿地的房企自身数量就不多，关于地块的挑选就愈加挑剔了。现在上海土地市场竞拍玩家根本锁定在少量资金实力充足雄厚的央国企，大部分房企此前现已有所斩获，不扫除持币等候更好的时机再进场。

  1.昨日晚间，本轮土拍的报名信息便提早在“网上剧透”，这让本就平平的土拍早早失去了悬念。

  2.本轮竞拍地块多处于外围区域，包含宝山南大，闵行华漕和浦江镇，自身这些区域的热度就不算很高，再加上短少市中心优质地块的加持，导致本轮土拍热度突然变冷。

  3.华润持续深耕南大TOD，而中海地产在海上和集行将清盘之际，持续加码杨浦。

  宝山区W12-1301单元32-04、11-01地块，归于15号线丰翔路地铁站上盖地块。该打包地块内分别是一幅住所用地，还有一幅占地到达3.49万方的商办用地。至此，华润置地分2次拿下了整个丰翔路tod综合体地块，共斥资116亿元。

  回忆两次拿地进程，整个丰翔路地铁站TOD总开发体量超越60万方，共包含6幅地块，上一年10月，华润拿下了一期的四幅地块，三幅为纯住所用地，还有一幅商业工作用地，包含了体量超12万方的商场，方案打造为万象系商业体。

  今日，华润46.1亿元再度加仓，将二期两幅地块收入囊中。纵观整个TOD项目，商办总修建面积到达32.2万方，占比达53%。其间，19.82万方商业和4.45万方工作需求自我克制，可售工作仅有7.93万方。关于华润而言，商办产品将沉积企业很多资金，不过好在华润置地中环润府的体现还算能够，前四期开盘认购率都超100%，7个月出售超百亿。

  闵行区的华漕镇MHP0-1404单元地块由上海城投托底拿下。上海城投在不久前刚刚以70.8亿拿下了黄浦豫园的6幅遴选地块，一个月内砸下99.9亿重金。

  地块坐落闵行纪王镇，因为地块并不处于华漕的中心区域，因而周边的配套和交通都比较单薄，是一幅相对冷门的地块。地块最近的地铁站是13号线西延伸纪翟路站，间隔约1.9公里。

  从整个华漕的板块开展来看，近些年的投入力度也很大，虹桥前湾的总开发体量高达3000万㎡，相当于6个北外滩，是大虹桥尖端规划、最完好的可开发区域。未来板块内不只有13号线西延伸，还有在建的示范区线号线万方的形象城MEGA，超级合生汇等。

  板块内的新房方面，在售新盘有我国铁建花语前湾，项目最近一次开盘为2024年5月，均价70721元/㎡，认购率52%。

  闵行区的另一幅浦江镇MHPO-1316单元地块，坐落8号线沈杜公路地铁站西侧，接近浦江郊野公园。这一片区多年来都未有土地出让。浦江镇此前出让的住所地块首要坐落2大片区，一个是坐落浦江镇的中心区域，包含了白发建发縵云、浦江华裔城等项目，主打中高端改进。而另一大片区，会集在浦江镇最南侧的鲁汇板块，包含了招商中旅揽阅、大华星曜、大华星樾等项目，高层均价在4.2-4.3万/平，归于闵行区价格凹地。

  从本次出让的这幅打包地块参数来看，内部包含了3幅小地块，2幅住所地块的容积率为2.4，或定位高层产品，而剩余1幅地块容积率为1.2，有望打造为低密度的别墅产品。

  本次拿地的开发商象屿地产，近年一直在上海重仓拿地，这也是象屿地产本年在上海拿下的第三幅地块。尽管象屿在上海的产品口碑很差，可是凭借着母公司的强壮资金布景，在上海开展得风生水起。在本年一批次土拍中，象屿以15.5亿元摘得静安区中兴社区地块，随后在二批次土拍中，又与联发一起以15.97亿摘得浦东新区曹路科教园区地块。

  今日仅有现场竞价的是杨浦区N090602单元K2-04（134邻居）、G2-5（137邻居）地块。

  在本年杨浦推出的地块中，本次地块状况相对一般，地块上还有修建面积2千平的面貌住所需求保存，因而竞赛热度并不高，地块的抢夺者为两家头部的央企，分别是保利置业和中海，终究两边竞拍到19轮仓促收场，溢价率仅有2.32%。

  之前，有传言上海面貌别墅要被叫停，这个地块的呈现，是否也打破了“叫停传言”？

  周边新房方面，3公里范围内缦云上海在售，累计去化63%；中建壹品·浦江之星，最近一次开盘为本年5月推出428套房源，认购率121%。整盘累计网签率为95%。

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